Michele Stella al Think Tank Build in Italy – L’Italia che Abiteremo del 22 Aprile 2024

Michele Stella Amministratore Delegato Polis Fondi Sgr al Think Tank Build in Italy – L’Italia che Abiteremo del 22 Aprile 2024 ha così dichiarato: “Mi fa piacere partecipare agli incontri Remind perché offrono stimoli multidisciplinari sia per noi che operiamo sia per le istituzioni. Ai ragionamenti fino ad ora svolti, se mi posso permettere, aggiungerei alcuni pezzettini di strada. Il primo pezzettino di strada è, prima di tutto, differenziare cos’è l’immobiliare, il Commercial Real Estate, l’immobiliare professionale, dall’edilizia e dall’imprenditoria privata locale; sono due approcci completamente diversi.
Gli investitori istituzionali – grandi capitali – applicano delle strategie dove ci sono meno rischi, perché gestiscono denaro di terzi e quindi cercano di andare su operazioni che rappresentano una classe di rischio adeguata per i capitali che gestiscono e la motivazione del perché gli investitori istituzionali investono solamente negli alberghi 5 stelle lusso a Roma, è perché gli investitori istituzionali vedono che a Roma c’è un gap di offerta stanze lusso e quindi ritengono che il loro rischio sia inferiore.
Tutto questo vuol dire che bisogna dialogare con le varie componenti dell’immobiliare allargato; tutto questo deve essere guidato dalla visione/vocazione di una città, nel senso che quello che bisogna individuare a monte nella pianificazione del territorio è il comprendere quale possa essere la direzione di sviluppo compatibile.
L’esperienza Milano cosa ci ha insegnato? Milano ha saputo accompagnare la crescita del settore moda e settore finanza con anche la “fortuna” di beneficiare della rilocazione dovuta alla Brexit.
Qual è la vocazione di Roma? Il vero tema è la vocazione di Roma qual è? È senza dubbio quella turistica, nessuno può negarla, ma non ci si può dimenticare che Roma è la sede di tutta la Pubblica Amministrazione Centrale e della Pubblica Amministrazione Locale, in termini tecnici c’è il più grande conduttore d’Italia che è lo Stato, che è soprattutto presente a Roma e può fare la differenza nella valorizzazione immobiliare e può fare la differenza nell’attrarre investitori istituzionali, ahimè ad una condizione, sicuramente va corretto il comportamento del conduttore Stato nei rapporti degli investitori privati, perché oggi il conduttore Stato paradossalmente non è considerato un buon conduttore.
Vi faccio un esempio: non è stato possibile applicare l’Istat a un canone di locazione col conduttore Stato per più di 10 anni, mentre i costi correvano, non ci sono tempistiche certe di rilascio e questo come dire, sappiamo tutti, che non è possibile per un investitore, però non voglio entrare in questo dettaglio, voglio rientrare sul dettaglio la vocazione benessere e rigenerare le città.
Secondo me le città devono funzionare dal cuore, e se funzionano dal cuore, nelle periferie, più esterne funzionano di conseguenza i servizi. L’attenzione che va riposta su Roma è far rifunzionare il centro, rilocare al centro di Roma le multinazionali che una volta c’erano e sono andate via, il turismo lusso, i negozi, le aree pedonali i percorsi turistici, gli spazi museali in rete, la ristorazione di qualità; in altre parole se il centro di una città funziona, funziona poi per onda anche l’esterno; chiaramente infrastrutture, trasporti, servizi, gomma, ferro, sono fondamentali, e anche da quel punto di vista, per troppi anni Roma si è fermata dicendo “se scavo mi fermo 10 anni”.
Se avremo la metropolitana tra 100 anni pazienza, ma la Metropolitana va pianificata a Roma anche se l’ultima fermata da piano sarà realizzata tra 100 anni, perché se non partiamo, non finiamo mai. Milano addirittura è ramificata sugli esterni, io non dico che le difficoltà di Roma sono difficoltà oggettivamente semplici, dico che Roma è certamente più difficile, ma ciò non vuol dire non dover pianificare nel lungo termine o essere giustificati quando non si pianifica.
Se vogliamo inglobare le periferie all’interno della città, deve funzionare l’economia in città, devono funzionare i servizi, devono funzionare gli investimenti, devono funzionare le infrastrutture, bisogna portare visione assecondando la vocazione della città, questo è quello che sostanzialmente chiedono gli investitori.

Un altro tema su cui mi permetto di sottolineare, perché è giusto,
Milano è abbastanza satura, e quindi è vero che gli investitori stanno cercando la possibilità di far atterrare su Roma nuovi capitali; è assolutamente logico per le motivazioni dette, i prezzi sono più bassi, c’è più da fare, c’è più opportunità, ma è altrettanto vero che il dialogo della Pubblica Amministrazione a Milano è più efficiente, e quel tavolo deve essere attivato, altrimenti la città si rifermerà, perché ripartirà l’economia, scenderanno i tassi e gli investitori torneranno a Milano. E’ già successo.
C’è un aspetto fondamentale di quello che sta succedendo nel nostro paese oggi, che secondo me è la vera grande opportunità, soprattutto per la nostra città, che nel passato gli investitori sono andati su Milano perché era semplice ed anche perchè l’asset-class di riferimento era il direzionale.
Oggi il direzionale, come ben sapete, non è più sexy per nessun investitore, anzi molti si allontanano dal direzionale, addirittura gli americani non ne vogliono più sentir parlare.
Stanno nascendo altre asset-class che sono lo student housing, il senior living, il residenziale a reddito, oltre alla logistica, i data center, però le asset-class importanti quelle che impattano sulla nostra città, sono il residenziale, student housing e senior living.
Non parlo di social housing perché oggettivamente social housing è un complemento all’interno di progetti con un profilo reddituale più alto, che gli investitori fanno e volentieri l’hanno già fatto, ma sono un complemento, non possono essere un punto di partenza, il social housing non può rendere molto di più di un BTB, quindi chiaramente e socialmente l’investitore investe sul social housing se a fianco c’è un qualcosa di un po’ più remunerativo, ma student housing e senior living sono al centro dell’attenzione in questo momento e vivono di luce propria.
Al centro dell’attenzione vuol dire che ci sono tanti progetti che potrebbero partire in quella direzione, ci vuole la forza di stabilire dei tavoli di dialogo con questi soggetti velocemente, perché è una finestra, gli investitori purtroppo sono a volte molto rapidi nel cambiare le proprie decisioni, investono 2/3 anni e cambiano strategie e modelli. Oggi c’è una finestra di 2/3 anni dove l’investimento è orientato sul residenziale tematizzato, chiamiamolo così, e migliorare il residenziale tematizzato vuol dire per noi non solo portare investimenti in città, ma anche lavorare molto sull’integrazione delle fasce meno centrali. Non voglio dire che un investitore privato arriva fino alle periferie, secondo me le periferie sono punto di partenza più per investitori locali che conoscono la città, ma se vicino alle periferie si porta un’attività o un’economia che si muove o un processo di riqualificazione, le periferie possono beneficiare dell’onda lunga”.

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