Michele Stella al Think Tank Remind Il Valore della Pace del 21 Settembre 2023

Michele Stella Amministratore Delegato Polis Fondi Sgr al Think Tank Remind Il Valore della Pace del 21 Settembre 2023 ha così dichiarato:

“Prima di affrontare un percorso di analisi così importante, quale scoprire la relazione tra Real Estate e la pace a livello globale, è utile capire quale è il nostro mondo e che cos’è il Real Estate.

Spesso Real Estate è associato ed inteso come immobiliare. Sono, invece, due mondi differenti, rientranti entrambi nella nuova concezione di Immobiliare allargato promossa da Remind.

Una volta si chiamava il mattone, oggi il Real Estate è un settore economico che vale un quinto del PIL nazionale, assurgendo a dimensioni nettamente superiori se parliamo di immobiliare allargato, così come sancito dal Governo Meloni in piu’ occasioni.

Quello del ‘mattone’ (come si diceva una volta) e del Real Estate (come si dice oggi) è un mondo sempre più complesso e variegato, che mette insieme e integra – o almeno dovrebbe – architettura, urbanistica, pianificazione territoriale, sostenibilità, energia, finanza, spazi per vivere e per lavorare, nuove tecnologie, e molto altro ancora.

È un settore che – come molti altri in questi anni – è attraversato da importanti cambiamenti, molti dei quali resi possibili o facilitati proprio dall’uso e dalla diffusione delle tecnologie, e che si deve muovere tra le opportunità che riserva il futuro e non poche incognite.

Una tra tante, a titolo di esempio: già oggi in alcune città italiane l’offerta di uffici ha saturato la domanda; a Milano, in pratica, la disponibilità e l’offerta di immobili per commerciale, uffici e terziario supera di gran lunga la richiesta – a maggior ragione con lo sviluppo dello smart working –, e molti spazi rimangono vuoti. Non solo non creano valore, ma ne perdono.

Cosa accadrà quando in queste stesse città verranno ultimati alcuni importanti progetti e sviluppi immobiliari che proporranno al mercato diverse migliaia di nuovi metri quadrati di superfici destinate a uffici?

Come si realizzerà il passaggio tra usato e nuovo?

Allo stesso tempo il mercato immobiliare residenziale cambia ed evolve a sua volta, con nuove realtà e tendenze come Co-living e Social housing, piattaforme digitali che aiutano o che sostituiscono le agenzie tradizionali. Insomma, il mondo del Real Estate è in grande fermento, e tutt’altro che ‘immobile’.

Il Real Estate è l’evoluzione continua del settore immobiliare, nelle sue varie articolazioni e sfaccettature, e ne rappresenta il mercato più forte e importante in termini di giro d’affari, strutture e numeri dei protagonisti.

Il concetto nasce e si sviluppa in America, e indica le attività delle società immobiliari, di chi si occupa di compravendita, ma anche di proprietari e gestori degli Immobili, in pratica di chi si occupa in modo professionale di gestione, compravendita e valorizzazione degli immobili.

A livello di scenario, ormai da decenni il business immobiliare, sia a livello residenziale, sia commerciale, viene gestito da operatori professionali, come i fondi immobiliari che raccolgono denaro sul mercato e gestiscono un patrimonio immobiliare. Questa tendenza si è diffusa anche in Italia e, ad esempio, ormai ogni istituto bancario di ampie dimensioni offre ai propri clienti la possibilità di investire con delle quote nei fondi specializzati del settore.

Ma tra Real Estate e (più genericamente) mondo Immobiliare restano sostanziali differenze. Real Estate è il termine più adeguato per definire gli operatori più qualificati – per attività, competenze, volumi generati – del settore immobiliare. Ad esempio, rientrano in questa categoria i grandi costruttori e gli sviluppatori, le società di Gestione del risparmio (Sgr), i fondi immobiliari, i General contractor, le società di Project management.

Mentre si può definire ‘immobiliare’ il segmento inferiore per giro d’affari, strutture e volumi di attività, quello rappresentato dai piccoli costruttori, gli artigiani, le innumerevoli agenzie con i loro agenti.

Oggi il Real Estate, con tutto il suo indotto, è un settore trainante e cruciale dell’economia. Per fare un esempio, il valore degli investimenti in costruzioni rappresenta quasi un quinto dell’intero Pil nazionale, mentre i prestiti alle famiglie per i mutui e quelli alle imprese del settore sono circa un terzo degli impieghi bancari.

L’Immobiliare allargato costituisce il 30% del PIL nazionale ed è un volano della crescita. Questa stima potrebbe essere ancora più ampia considerato che il dato non è rilevabile nella sua interezza. La classificazione settoriale della contabilità nazionale non consente di enucleare le molteplici attività immobiliari che vengono aggregate in altri settori.

Se si considerano i settori che dall’Immobiliare sono attivati o, comunque, sono ricompresi si giunge alla conclusione che gran parte dell’economia italiana poggi le sue basi su tutto ciò che ruota attorno alla progettazione, produzione, gestione, manutenzione e rigenerazione di immobili oltre che di infrastrutture e, in generale, sulle attività di investimento, valorizzazione, gestione e messa in sicurezza dei territori.

La relazione tra “pace” e immobiliare allargato è un tema complesso.

La pace mondiale rappresenta uno stato di armonia, stabilità, cooperazione tra nazioni, equilibrio sociale: in altre parole stabilità e sicurezza.

Noi siamo abituati a valutare spesso questi elementi nell’analisi di un investimento immobiliare xchè ovviamente questi fattori hanno un impatto su prezzo e valori.

La mancanza di pace e stabilità ha un impatto negativo sul mercato immobiliare. Le crisi politiche, i conflitti armati o le tensioni internazionali possono scoreggiare gli investimenti, come effettivamente succede oggi.

Insicurezza porta alla fuga dei capitali e delle persone.

Non ci siamo mai soffermati troppo a lungo invece su come i settori produttivi rientranti all’interno dell’immobiliare allargato potrebbero avere un ruolo nella promozione della pace o come viceversa può influire sul creare delle tensioni.

La super urbanizzazione di alcune aree urbane porta competizione per le risorse e competizione tra territori. Lo sviluppo deve essere pianificato, sostenibile, tenendo contro dell’ambiente, le risorse e le esigenze delle comunità locali.

Siamo responsabi di trovare il punto di equilibrio nei bisogni della collettività, può incidere sulla trasformazione delle città ed il dialogo con le Amministrazioni nella pianificazione territoriale è fondamentale per identificare i bisogni del territorio, punti di equilibrio sociale, far crescere le città, le famiglie in ambienti adeguati, senza coltivare l’aggressività, mitigando il dispiacere di vivere in ambienti  disagiati, lavorando sempre per migliorarli.

In ultimo, l’utilizzo delle risorse. Prima di tutto il suolo, che deve essere risparmiato! Ma anche le materie prime. Non sempre è facile fare scelte coraggiose di spendere di più per costruire palazzi energeticamente efficienti, zero carbon. La comunità internazionale ha oramai totalmente abbracciato il tema ma il mercato non sempre raccoglie la sfida. L’utilizzo delle risorse bilanciato concorre ad un equilibrio sociale. In ogni nostra attività possiamo spostare gli equilibri .  Ma ci vuole coraggio. Il coraggio di anteporre obiettivi globali al profitto. Un coraggio che deve essere prima o poi riconosciuto e valorizzato”.