DUE DECALOGHI SU FINANZA E MATTONE PER SUPERARE L’EMERGENZA E FAVORIRE LA CRESCITA – Ecco le proposte di Re Mind filiera immobiliare per superare l’attuale crisi e per il rilancio dell’economia al suo superamento, facendo leva sul settore immobiliare di Paolo Crisafi

1 aprile 2020
Prima e immediatamente dopo l’emanazione DL “Cura Italia” ho avuto modo di esprimere un giudizio sommariamente positivo al DL laddove ritenuto il primo di una serie di provvedimenti normativi per sostenere imprese, lavoratori e famiglie.

Considero favorevolmente il confronto responsabile tra le Forze Politiche di Governo e di Opposizione in uno stato di pandemia globale come il coronavirus, circostanza che avrà una importante verifica al momento delle ormai imminenti valutazioni e votazioni al Senato degli emendamenti presentati.

In tale ottica è fondamentale continuare il dialogo proattivo tra Assicurazioni, Banche, Filiera Immobiliare e Istituzioni Nazionali e locali per una politica industriale immobiliare di sviluppo e messa in sicurezza delle Coste, dei Territori, delle Città, degli Immobili e dei relativi Impianti, in chiave di sostenibilità economica-energetica-ambientale.
Importante valorizzare la bellezza del nostro Paese ovvero i Beni Culturali, il Turismo e le Terme con Infrastrutture e Servizi efficienti ed efficaci.

Riterrei opportuno alimentare il piano di recupero edilizio di strutture ospedaliere e/o militari e/o di altra natura in maniera tale da consentirne una rapida utilizzazione per le aree sanitarie temporanee. Il patrimonio della Difesa può essere valorizzato, gestito e dismesso secondo le migliori pratiche internazionali.

Nel condividere le primarie misure di solidarietà contenute nel Cura Italia, si riportano di seguito alcune proposte frutto dei confronti nei think tank e tavoli Re Mind per migliorare l’attuale formulazione del D.L. n. 18/2020.

10 MISURE IMMOBILIARI PER L’EMERGENZA E PER LA CRESCITA

1. Misura di solidarietà finanziaria a sostegno del ceto imprenditoriale delle piccole e medie imprese
Si propone di concedere alle imprese di attivare finanziamenti dell’attività tramite “scoperti bancari di solidarietà” con la partecipazione di CONSAP e/o SACE BT e7o CDP o altro soggetto a partecipazione pubblica quale garante. La misura prevede limiti e requisiti di accesso.

2. Misure in favore degli iscritti agli enti di previdenza obbligatoria
Si propone di consentire agli enti di previdenza obbligatoria, anche in deroga all’articolo 3, comma 2 del decreto legislativo n. 509/1994, di approvare misure di sostegno economico in favore di iscritti che versino in situazione di comprovata riduzione della capacità lavorativa per effetto dell’emergenza.

3. Misure in favore dell’impresa
Si propone l’estensione della misura di cui all’art. 65 del D.L. n. 18/2020 a tutti gli immobili locati rientranti nelle categorie catastali C e D.

4. Misure di sostenibilità economica-energetica-ambientale
Si propone di incentivare in materia di edilizia e di immobiliare una sostenibilità certificata sia alla pubblica amministrazione sia ai privati (dunque Criteri ambientali minimi e protocolli energetico ambientali).

5. Misure per la sicurezza
Si propone di mettere in sicurezza gli immobili e i relativi impianti (in particolare per antisismica e per antincendio). In via prioritaria, è necessario adeguare, attraverso opportuni strumenti di incentivazione, l’aggiornamento dei requisiti di sicurezza degli ascensori installati in edifici esistenti, allo stato dell’arte previsto dalla normativa vigente. In questa attività è fondamentale il ruolo degli amministratori dei condomini e dei gestori dei patrimoni immobiliari.

6. Misure per le SIIQ (a costo zero per la finanza pubblica e che porta capitali sul territorio e gettito per l’erario)
Si propone di modificare la disciplina delle SIIQ(Società di Investimento Immobiliare Quotate) al fine di consentire l’accesso allo strumento anche agli equivalenti soggetti esteri. Ciò consente di eliminare l’attuale ostacolo e di sbloccare gli investimenti da parte degli investitori esteri nello strumento SIIQ.

7. Fondi immobiliari aperti (a costo zero per la finanza pubblica e che porta capitali sul territorio e gettito per l’erario)
Si propone di introdurre un nuovo strumento di investimento, il fondo immobiliare aperto, al fine di allineare l’ordinamento agli altri paesi e di rendere più competitiva l’offerta da parte dei gestori italiani. I fondi immobiliari aperti sarebbero soggetti al medesimo regime fiscale dei fondi immobiliari chiusi.

8. Fondazione Patrimonio Comune a sostegno della rigenerazione immobiliare
Si propone di dare operatività con una adeguata copertura finanziaria a quanto previsto dalle attuali normative per Fondazione Patrimonio Comune Anci al fine che possa alimentare l’azione di supporto degli enti locali nella rigenerazione immobiliare in collaborazione con gli altri Organismi preposti.

9. Misure per l’immobiliare residenziale
Si propone una riforma organica delle misure fiscali del mercato immobiliare residenziale.

10. Misure finanziarie per appaltatori pubblici e privati (a costo zero per la finanza pubblica)
Si propone l’introduzione di strumenti assicurativi volti a permettere che i contraenti di pubbliche amministrazioni e di clienti privati possano ottenere la liberazione – senza subire oneri finanziari eccessivi – di somme altrimenti trattenute in garanzia per la durata della commessa e fino al collaudo. La misura si rivolge specificamente nei confronti dell’importo dello 0,50% trattenuto in garanzia ai sensi del Codice dei Contratti Pubblici e delle somme pagate a SAL da parte di committenze private a fronte di garanzie,a loro volta controgarantite.

10 MISURE TECNICHE DEL SETTORE “PROGETTO” PER L’EMERGENZA
1)Pagamento dei corrispettivi concernenti prestazioni progettuali contrattuali eseguite dall’operatore economico, ma non ancora oggetto di formalizzazione in stati di avanzamento, in deroga ad ogni procedura contrattuale relativa all’approvazione e contabilizzazione (essendo coperti da fidejussioni). Tali pagamenti sono effettuati in unica soluzione o in modalità mensili; questa misura non ha impatti sul bilancio delle PPAA.
2) Sospensione dello split payment fino al 31 dicembre 2020; c) Spostare i termini dei versamenti fiscali e contributivi relativi ai mesi di marzo ed aprile almeno due mesi per le società anche sopra i 2M€ di fatturato. Se non si riesce a farlo su tutto il battente, almeno sulla metà.
3) Obbligo di erogazione dell’anticipazione contrattuale di cui al comma 18 dell’articolo 35 del codice appalti sulla parte della prestazione contrattuale non ancora svolta, su istanza dell’operatore economico; altresì possibilità dell’esecutore di opere tra privati di richiedere al committente l’anticipazione contrattuale al fine dell’organizzazione del cantiere.
4) Sospensione della richiesta di sopralluogo, relativamente alle gare in corso, fino al termine dell’emergenza per consentire alle gare di proseguire senza essere bloccate per impossibilità di eseguire i sopralluoghi;
5) Dimezzamento dei termini per l’approvazione di autorizzazioni, concessioni, licenze e ogni altro autorizzativo connesso alla realizzazione di opere pubbliche, con sanzioni sul rating dell’amministrazione ai fini del sistema di qualificazione delle stazioni appaltanti. Analoga norma deve essere approvato nel campo dell’edilizia privata, con semplificazione e snellimento delle procedure assegnando al responsabile del procedimento ed alla conferenza dei servizi, da lui presieduta, 60 giorni per assumere le decisioni, la possibilità d’interrompere una sola volta i termini per ulteriori trenta giorni . Decorsi vanamente i 90 giorni sarà facoltà del soggetto privato di nominare autorevoli certificatori iscritti agli albi professionali e procedere anche con autocertificazioni a produrre la documentazione occorrente.
Il responsabile del procedimento raccoglierà tutti i documenti e nei 30 giorni successivi concluderà le procedure autorizzative dei permessi di costruire. Qualora non vengano rispettati i tempi previsti il responsabile del procedimento sarà responsabile dei ritardi arrecati e con gli uffici competenti degli eventuali danni prodotti. La facoltà di certificazioni di autorevoli professionisti e le autocertificazioni sono consentite anche durante l’espletamento delle procedure urbanistiche in caso d’inerzia degli uffici pubblici superiori a 60 giorni.
6) obbligo di stipula degli accordi quadro di progettazione aggiudicati entro 10 giorni dall’entrata in vigore del decreto-legge e stipula dei contratti attuativi entro 15 giorni dell’avvenuta stipula degli accordi quadro, con obbligo di attivazione per almeno il 20% annuo e per almeno il 60% dell’importo complessivo del valore dell’accordo.
7) Sospensione dell’obbligo di rimborso delle spese di pubblicazione dei bandi di gara da parte dell’aggiudicatario e suddivisione equanime del pagamento di tali spese con le stazioni appaltanti.
8) Obbligo di conclusione dei procedimenti di gara, con il perfezionamento dell’aggiudicazione del contratto, entro un periodo non superiore a due volte il tempo previsto per la presentazione delle offerte; il mancato rispetto dell’obbligo rileva ai fini della qualificazione della stazione appaltante e dell’erogazione dell’incentivo del 2% a favore del RUP e dei suoi assistenti;
9) snellimento delle procedure nel campo dell’edilizia privata attraverso la sospensione delle procedure con i criteri di gara europea per 5 anni e la realizzazione delle opere di urbanizzazione con affidamento attraverso gare con regime privatistico raccogliendo offerte da almeno quattro aziende qualificate a realizzare le opere di urbanizzazione e sotto la responsabilità del soggetto attuatore verso le amministrazioni locali competenti;
10) applicazione dei contratti Fidic a tutte le procedure di affidamento di contratti pubblici.

3 COMMENTI AL D.L. N. 18/2020 “CURA ITALIA” –

● Art. 62, comma 2: per i soggetti esercenti attività di impresa, arte o professione residenti o operativi in Italia, non esercenti attività nei settori cd. maggiormente colpiti, che nel periodo d’imposta precedente a quello in corso all’entrata in vigore del decreto-legge (2019 per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare) avevano un ammontare di ricavi o compensi non superiori a 2 milioni di euro è concessa la sospensione di taluni versamenti. Sembra opportuno chiarire i criteri per la verifica della soglia dei 2 milioni di euro atteso che molte imprese non hanno ancora approvato il bilancio.
● Art. 67, comma 4: viene disposta la proroga di due anni dei termini di prescrizione e decadenza relativi all’attività di accertamento degli uffici dell’Agenzia delle Entrate che scadono entro il 31 dicembre 2020. La norma appare eccessivamente sbilanciata a favore dell’Agenzia delle Entrate. La sospensione dei termini per l’Agenzia delle Entrate dovrebbe essere concessa in misura corrispondente alla sospensione concessa ai contribuenti.
● Vi è incongruenza tra (i) la previsione di cui all’art. 67, comma 1, che sospende dall’8 marzo al 31 maggio 2020, inter alia, le attività di contenzioso dell’Amministrazione finanziaria e (ii) la disposizione di cui all’art. 83, commi 1 e 2 e 21, che prevedono rinvio udienze e sospensione dei termini per il compimento di qualsiasi atto nei procedimenti tributari.

Tali “misure guida” sono oggetto di valutazione e elaborazione nel percorso parlamentare del Dl n. 18/2020 e nei futuri provvedimenti governativi per rendere più funzionali e sicure le nostre città e territori.

*Presidente Re Mind Filiera Immobiliare